A Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége (MBSZ) a hazai kereskedelmi ingatlanpiac meghatározó szakmai érdekképviseleti szervezete. Tagvállalatain keresztül közel 2,5 millió négyzetméternyi kereskedelmi területet képvisel, amely 63 bevásárlóközpontot és 147 hipermarketet foglal magában. A Szövetség tagjai a magyar kiskereskedelem és kereskedelmi ingatlanpiac meghatározó szereplői, amelyek naponta több százezer vásárlót szolgálnak ki, jelentős foglalkoztatói és beruházói a magyar gazdaságnak.
Az MBSZ tagszervezetei körében lefolytatott szakmai konzultáció alapján áttekintette a kereskedelmi fejlesztéseket és a rendeltetésmódosítást érintő szabályozási környezet működését.
A konzultáció alapján egyértelművé vált, hogy a tagszervezetek által megfogalmazott szakmai vélemények közös iránya egy korszerűbb, kiszámíthatóbb és szakmai alapokon nyugvó rendszer kialakítása.
Az MBSZ álláspontja három pontban
- Az MBSZ álláspontja szerint a jelenlegi a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény szabályozást egy olyan új a versenypiaci mechanizmusokat nem korlátozó szabályozási rendszernek kell felváltania, amely egyszerre biztosítja a kiszámíthatóságot, az átláthatóságot, a hatékony ügyintézést és a fenntartható fejlődést.
- A rendeltetésmódosítási eljárás során alkalmazandó részletes szabályok felülvizsgálata indokolt, különösen a már működő kereskedelmi ingatlanokat érintő korlátozások tekintetében.
- Az MBSZ kész szakmai partnerként részt venni az új szabályozási környezet kidolgozásában.
A szabályozás célja a fenntartható fejlődés legyen
Az MBSZ meggyőződése, hogy a nagy kereskedelmi fejlesztések esetében továbbra is indokolt a szakmai kontroll.
A szabályozás célja azonban nem a beruházások korlátozása, hanem annak biztosítása, hogy a jelentős kereskedelmi fejlesztések átlátható, szakmailag megalapozott és a településfejlesztési és fenntarthatósági célokkal összhangban valósuljanak meg.
A jelenlegi szabályozási környezet ugyanakkor több ponton már nem tükrözi a kereskedelmi ingatlanpiac elmúlt másfél évtizedben bekövetkezett változásait. Megváltoztak a fogyasztói szokások, felértékelődtek a fenntarthatósági és energiahatékonysági szempontok, miközben a meglévő kereskedelmi ingatlanállomány folyamatos korszerűsítése és újrahasznosítása egyre fontosabb nemzetgazdasági érdek.
Emiatt elengedhetetlen a kereskedelmi ingatlanokra vonatkozó fenntarthatósági szempontok érvényesítését célzó szabályozások felülvizsgálata.
A meglévő bevásárlóközpontok, retail parkok, hipermarketek és egyéb kereskedelmi ingatlanok korszerűsítése, funkcionális fejlesztése, bővítése vagy piaci igényekhez igazodó átalakítása nem jelent új zöldmezős beruházást, ezért ezek szabályozásának is eltérő szemléletet kell követnie.
A kereskedelmi infrastruktúra megújulása hozzájárul a fenntarthatósági célok teljesítéséhez, javítja az energiahatékonyságot, csökkenti az új területek beépítésének igényét és erősíti Magyarország versenyképességét.
Szükséges a rendeltetésmódosítási eljárás részletes szabályait meghatározó rendelet 2025 szeptemberében hatályba lépett szigorító rendelkezéseinek felülvizsgálata.
Az MBSZ álláspontja szerint a tavaly szeptemberben hatályba lépett módosítások több ponton indokolatlan adminisztratív és gazdasági terhet jelentenek.
Különösen indokolatlannak tartjuk, hogy a 400 négyzetméternél nagyobb kereskedelmi ingatlanok tulajdonosváltása engedélykötelessé vált.
A tulajdonos személyének megváltozása önmagában nem eredményez településrendezési, közlekedési vagy környezeti többlethatást, ezért az ilyen tranzakciók engedélyezési kötelezettsége nem szolgálja a szabályozás eredeti célját. Ugyanakkor csökkenti az ingatlanok forgalomképességét, növeli a befektetési kockázatokat, lassítja a piaci tranzakciókat és rontja Magyarország beruházási vonzerejét.
Ugyancsak indokolatlan terhet jelentenek azok az előírások, amelyek a meglévő kereskedelmi ingatlanok korszerűsítését, belső átalakítását vagy a piaci igényekhez igazodó fejlesztéseit olyan eljárásokhoz kötik, amelyek nem állnak arányban a változtatások tényleges hatásával.
Az MBSZ ezért kezdeményezi a 2025 szeptemberében bevezetett szabályozási szigorítások felülvizsgálatát.
Nem csupán a 2025. évi szigorítások, hanem a rendeltetés módosítási eljárás alapjai is felülvizsgálatra szorulnak
Az MBSZ nem a rendeltetésmódosítás intézményének megszüntetését, hanem annak korszerűsítését támogatja.
Álláspontunk szerint a rendeltetésmódosítás továbbra is fontos eszköze a településfejlesztési, közlekedési, környezetvédelmi és egyéb közérdekű szempontok érvényesítésének.
Ugyanakkor a jelenlegi szabályozásnak kizárólag azokra a változásokra kellene koncentrálnia, amelyek valóban jelentős településszerkezeti, közlekedési vagy környezeti hatással járnak. E szempontok mellett természetesen figyelembe kell venni a települések kereskedelmi ellátottságát, valamint a fenntartható és hosszú távon is kiegyensúlyozott területfelhasználás követelményeit.
Nem indokolt, hogy olyan korszerűsítések, bérlemény átalakítások, vagy funkcionális módosítások is teljes engedélyezési eljárás alá essenek, amelyek nem eredményeznek érdemi többletterhelést.
Egy új szabályozás alapelvei
Az MBSZ álláspontja szerint a jövő szabályozásának az alábbi alapelvekre kell épülnie:
- kiszámíthatóság, amely lehetővé teszi a hosszú távú beruházási döntések meghozatalát;
- átláthatóság, egyértelmű és nyilvános szakmai szempontrendszerrel;
- objektív szakmai döntéshozatal, amely biztosítja az egységes jogalkalmazást;
- arányosság, amely kizárólag a fenntarthatósági szempontból jelentős hatású fejlesztéseket vagy rendeltetésváltozásokat köti engedélyhez;
- fenntarthatóság, amely ösztönzi a meglévő kereskedelmi ingatlanállomány megújulását;
- beruházásösztönzés, amely erősíti Magyarország versenyképességét és vonzerejét a hazai és nemzetközi befektetők számára.
A szabályozásnak a tényleges társadalmi és településfejlesztési hatások vizsgálatára kell koncentrálnia, nem pedig önmagában az eljárások számának növelésére.
Az MBSZ szakmai partner kíván lenni
A kereskedelmi ingatlanpiac sajátosságai, valamint a szektor gazdasági jelentősége indokolttá teszik, hogy a szabályozás kialakítása során a jogalkotó folyamatos szakmai párbeszédet folytasson az ágazat szereplőivel.
A Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége ezért felajánlja szakmai együttműködését a Kormánynak és a jogalkotóknak egy olyan új szabályozási környezet kidolgozásához, amely egyszerre szolgálja a fenntartható városfejlesztést, a településrendezési célokat, a beruházások ösztönzését és a magyar kereskedelem versenyképességének erősítését.
A Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége meggyőződése, hogy a kereskedelmi ingatlanpiac stabil és kiszámítható szabályozási környezete közös felelőssége a jogalkotónak, a beruházóknak, az üzemeltetőknek, a bérlőknek és a fogyasztóknak egyaránt. Egy korszerű, átlátható és szakmai alapokon nyugvó szabályozási rendszer egyszerre szolgálhatja a közérdeket, a fenntartható fejlődést és Magyarország gazdasági versenyképességét.
