Az Indotek Group Magyarország legnagyobb kiskereskedelmi ingatlanportfólióval rendelkező ingatlanfejlesztő cége. A hazai teljes bevásárlóközpont-piac 2,2 millió négyzetméter bérbeadható területéből 340 ezer négyzetmétert üzemeltet, 23 bevásárlóközponttal és több, mint 600 partnerrel. A bevásárlóközpontok piacának trendjeibe Simon Tamás, értékesítési igazgató nyújt betekintést.
- Hogyan látjátok a bevásárlóközpontok helyzetét országos szinten?
A kiskereskedelmi szektor a járvány előtt gyors növekedést mutatott, de a pandémia hatására jelentősen visszaesett. Ezt követően, 2022-ben a bevásárlóközpontok forgalmában is gyors fellendülés következett, azonban 2023-ban az infláció növekedése miatt a forgalom reálértéken közel 10%-kal csökkent. A kihívásokra az Indotek Group, amely idehaza 17 plázát és 6 retail parkot üzemeltet, a B- és C-kategóriás plázák revitalizációjával válaszolt, kihasználva a kedvező lokáció, méret és vásárlóerő lehetőségeit. Ennek köszönhetően sikerült életet lehelni a korábban alacsony bérlői feltöltöttségű üzletközpontokba, miközben a vásárlók plázalátogatásai általánosságban is csökkentek. A cég továbbra is komoly lehetőségeket lát az ilyen típusú beruházásokban és az üzletközpontok költséghatékony működtetésében. Véleményünk szerint Magyarország plázapiaca még mindig növekedési potenciállal bír, különösen a kisebb városokban és a nem prémium lokációkban.
- Milyen különbségeket láttok a vidéki és a fővárosi központok működésében?
A vidéki és fővárosi bevásárlóközpontok között jelentős különbségek figyelhetők meg. A vidéki központok, különösen a kisebb alapterületűek, jellemzően a „neighborhood shopping center” modell szerint működnek, ahol a bérlői mix kialakításakor a helyi lakosság igényeire fókuszálunk. A nagyobb városok központjai, mint például Győr vagy Székesfehérvár, erősebb forgalmat generálnak, míg a kisebb települések plázái inkább a napi szükségleteket kiszolgáló, diszkontosabb jellegű üzletekkel szolgálják ki jobban a helyi vásárlóerőt.
- Véleményetek szerint mivel járulnak hozzá leginkább a vidéki házak az össz-iparági eredményekhez?
A vidéki bevásárlóközpontok az „átlag magyar fogyasztó” igényeire szabott üzletstruktúrával járulnak hozzá az iparági eredményekhez. Ezek a központok a helyi vásárlóerőt és igényeket figyelembe véve olyan bérlői mixet kínálnak, amely maximálisan kihasználja a lokáció adta lehetőségeket. A kisebb méretű központokban a költséghatékony üzemeltetés és a stratégiai bérlői partnerségek kiépítése révén sikerült életet lehelni az addig alacsony kihasználtsággal működő üzletközpontokba, ezzel jelentős mértékben hozzájárulva az iparági eredményekhez.
- Az üzemeltetést tekintve mik most a legnagyobb kihívások, eredmények?
Az üzemeltetés terén a magas infláció, az energiaárak és bérek emelkedése jelentős kihívást jelent. Ezen kívül az alacsonyabb bérlői kihasználtsággal rendelkező központok revitalizációja is kiemelt feladat, amit sikeresen oldottunk meg a megfelelő helyi stratégiák alkalmazásával. Az elmúlt időszakban az energiatakarékosság és a költséghatékony üzemeltetési modellek kialakítása jelentős beruházásokat igényelt, de ezek hosszú távon megtérülnek, és alapvetően hozzájárulnak a fenntartható működéshez.
- Az ESG, mint legújabb trend és most már bizonyos piaci szereplőknek kötelezettség, mennyire hat a működésetekre?
Az Indotek Group működésében egyre nagyobb hangsúlyt kapnak az ESG (környezeti, társadalmi és irányítási) szempontok. A fenntarthatóság jegyében végrehajtott energiahatékonysági fejlesztések, esztétikai és gépészeti felújítások egyaránt az ESG irányelveket követik. Legyen szó új szigetelésről, világítás-korszerűsítésről, épületfelügyeleti rendszerek optimalizálásáról vagy akár alternatívenergia-előállításról, tárolásról és felhasználásról, mindegyik fejlesztés a bérlők és vásárlók érdekeit szolgálja. Bár a beruházások gyakran százmilliós nagyságrendet tesznek ki, nem csupán az üzemeltetés költséghatékonyságát növelik, hanem jelentős környezetvédelmi előnyöket is hordoznak.
- Szerintetek mennyire tudnak lépést tartani a vidéki házak a fővárosiakkal, illetve a nemzetközi hátterű bevásárlóközpontokkal az innováció, a digitalizáció, az adatok gyűjtése és hasznosítása tekintetében?
A technológiai fejlesztések bevásárlóközpontjainkban is nap mint nap jelentős változásokat hoznak. A kártyás fizetés ma már alap elvárás vidéken is és az interaktív, LED-alapú megjelenítők, mint például a digitális reklámhordozók, már nem csak a bérlőink, hanem a vásárlóink részéről is felmerül igényként, plázafenntartóként pedig a házfelügyeleti rendszerek fejlesztése, például a légtechnika minél hatékonyabb üzemeltetése is fontos szempont. Bár a piaci bevezetés sebessége eltérő lehet, de a vidéki házak is igyekeznek lépést tartani a fővárosi és nemzetközi központokkal. Az adatok gyűjtése és hasznosítása révén pedig hatékonyabbá válik az üzemeltetés és a bérlői, valamint a vásárlói igények kiszolgálása.
- Miben tér el leginkább a bérlői mix vidék-főváros viszonylatban?
A bérlői mix jelentős különbségeket mutat vidéken és a fővárosban. Vidéken a kisebb alapterületű bevásárlóközpontok esetében a diszkontosabb retail jelleg dominál, míg a fővárosi központok inkább a prémium szegmens irányába mozdulnak el. A vidéki „neighborhood shopping center” modellben a bérlők a helyi igényekre szabott, mindennapi szükségleteket kielégítő termékeket és szolgáltatásokat kínálnak, szemben a fővárosi központokkal, ahol szélesebb termékkínálat és nagyobb márkaválaszték, valamint több kulturális lehetőség érhető el. A mozi a vidéki városokban is vonzó helyszínt jelent a szabadidő eltöltésére, hiszen sok esetben a pláza mozija az egyetlen, vagy az egyetlen multiplex mozi a településen.
- Milyen eredményekről, sikerekről tudtok beszámolni 2024 első félévében?
2024 első félévében az Indotek Group több vidéki városban, például Győrben és Pécsett, sikeresen valósította meg a plázarevitalizációs programot, növelve a bérlői kihasználtságot és a forgalmat. A gazdasági kihívások ellenére, mint az infláció és az energiaárak emelkedése, a cég továbbra is stabil növekedést tudott elérni, különösen a kisebb városokban található központjaiban. Az energiahatékonyságot növelő beruházások révén pedig jelentős költségmegtakarításokat realizáltunk.
- Melyek azok a kommunikációs és marketing eszközök, amikkel leghatékonyabban éritek el a kívánt vásárlói réteget?
A kommunikációs- és marketingstratégiánkban kiemelt szerepet kapnak a digitális megoldások, mint például az interaktív LED-alapú reklámhordozók és a közösségimédia-platformok. Ezekkel a modern eszközökkel hatékonyan tudjuk elérni a különböző vásárlói csoportokat, és célzott kampányokat tudunk indítani az egyes bevásárlóközpontok lokációjára szabva. Emellett a plázában hirdetett (eladáshelyi) vásárlásösztönzés például kuponnapok, helyi rendezvényekhez kapcsolódó nyereményjátékok meghirdetése is célravezetőnek bizonyul. A helyi közösségekkel való szoros együttműködés és az egyedi vásárlói élmény kialakítása is fontos szerepet játszik abban, hogy a kívánt vásárlói réteget hatékonyan elérjük.
