A hazai retail ingatlanpiac olyan időszakot él, amikor a stabil működés és a jövő tervezése egyszerre vált nehézzé és még fontosabbá. A Magyar Bevásárlóközpontok Szövetségének konferenciáján megtartott szakmai beszélgetés résztvevői – Gereben Mátyás MRICS (CPI Hungary, country manager), Gyertyánfy Miklós MRICS (Gránit Pólus Csoport, vezérigazgató), Pázmány Balázs (Erste Alapkezelő Zrt., igazgatóság elnöke, ingatlanportfólió kezelési vezető) és Simon Tamás (Indotek Group, retail értékesítési igazgató, az MBSZ elnökségi tagja) – egyetértettek abban, hogy a gazdasági környezet, a jogszabályi változások és a fogyasztói szokások átalakulása alapjaiban formálja a piac dinamikáját. Mindez egy olyan üzleti közegben történik, ahol a kereslet stagnálása, a beruházások visszaesése és a befektetői bizonytalanság egyszerre vannak jelen.
Az idei intézkedések közül a legnagyobb hatással az árrésstop bír, amely közvetlenül érinti a kereskedők működését, és erősen befolyásolja a bérlői teljesítményt. A plázastop megújított, második verziója szintén meghatározó tényező, ugyanakkor a szakértők úgy látják, hogy a korábbi és a jelenlegi szabályozás között ugyan érdemi különbség mutatkozik, úgy gondolják, a mindennapi működésben ez nem fog jelentős hátrányokkal járni. A lakossági ösztönzők hatása sem elhanyagolható, hiszen bár a magyar háztartások európai összehasonlításban is jelentős megtakarítással rendelkeznek, ezt a forrást jellemzően nagy értékű beruházásokra, például lakásvásárlásra fordítják, így a kiskereskedelem kevéssé profitál belőle.
A folyamatos jogszabályi változások nehéz helyzetet teremtenek a bérlők és a fejlesztők számára egyaránt. A bérlők mozgástere szűkült, miközben a piaci környezet gyors reakciókészséget igényelne. A tulajdonjog átruházására vonatkozó korlátozás tovább növeli a befektetői kockázatot, ami sok nemzetközi szereplőt arra késztet, hogy elforduljon a piactól. A szakértők szerint a legfontosabb feladat egy stabil, kiszámítható szabályozói környezet megteremtése lenne, amely ösztönzi a fejlesztéseket és csökkenti a bizonytalanságot.
Arra a kérdésére, hogy kellenek-e új házak, a válasz nagyon árnyalt. Budapesten és a nagyvárosokban már megfelelő az ellátottság, viszont a 20–50 ezres településeken lenne tér új retail parkok számára. Az ilyen fejlesztésekre a jelenlegi szabályozások miatt sok esetben kényszermegoldások születnek, például élelmiszeráruház nélküli, kisebb, 4–5.000 négyzetméteres egységek, amelyek ugyan betöltik a helyi igényeket, de nem jelentik a hosszú távú, optimális fejlődési irányt.
A lakossági megtakarítások volumene és a kivárás pszichológiája kettős üzenetet hordoz a piac számára. Egyrészt az emberek óvatosak, a bizonytalan gazdasági környezetben nem költenek olyan intenzitással, mint korábban. Másrészt a szakértők szerint a megtakarítások előbb-utóbb visszafolynak majd a fogyasztásba, ami középtávon új lendületet adhat a kiskereskedelemnek. Mindez azért is fontos, mert a magánegészségügy egyre jelentősebb arányban vonja el a háztartások költéseit, így a kiskereskedelmi forgalom növekedése várhatóan mérsékelt marad.
A hazai plázák többsége ma már nem felel meg maradéktalanul a modern bérlői igényeknek. A szakemberek rámutattak, hogy a legtöbb épület mérete, struktúrája és technológiai felszereltsége elmarad az elvárásoktól, ezért a fejlesztők felelőssége, hogy a jó lokációjú ingatlanokat is folyamatosan megújítsák. Az energetikai korszerűsítések, a digitális technológiák bevezetése és az üzemeltetés hatékonyságának javítása ma már nem extra lehetőség, hanem alapkövetelmény.
A nemzetközi trendek is megerősítik ezt az irányt. A MAPIC-on tapasztaltak szerint Európa-szerte visszafogott a fejlesztési kedv, ugyanakkor az innováció, a digitalizáció, a big data-alapú működés és az ESG-szempontok előtérbe kerülése mindenhol meghatározó. A kereskedők oldalán is érezhető a megújulási szándék, amelyet részben a generációváltás motivál. A siker záloga egyre inkább az együttműködésben rejlik: a tulajdonosoknak olyan bérbeadó partnerekké kell válniuk, akik támogatják a kereskedőket az alkalmazkodásban, miközben saját csapataikat is folyamatos edukációval készítik fel a változó piaci környezetre.
A beszélgetés végkövetkeztetése szerint 2026 óvatos optimizmussal indul: a várható 2,5–3 százalékos kiskereskedelmi növekedés nem hoz áttörést, de stabilizálhatja a piacot. A legnagyobb kihívást továbbra is a jogszabályi környezet kiszámíthatatlansága jelenti, amelynek rendezése nélkül nehéz lesz új befektetőket bevonzani. Ugyanakkor a tudatosabb üzemeltetés és az erősödő technológiai fejlesztések arra utalnak, hogy a retail ingatlanpiac képes megújulni – akkor is, ha egyelőre nem a bővülés, hanem a minőségjavítás és az alkalmazkodás kerül a középpontba.
