Az európai szabályozási környezet átalakulása egyre konkrétabb feladatokat és határidőket hoz a bevásárlóközpontok számára. Az épületenergetikai elvárások szigorodása nemcsak hosszú távú stratégiai kérdés, hanem már rövid távon is kézzelfogható alkalmazkodási kényszert jelent a piaci szereplőknek. Különösen igaz ez az EPBD esetében, amely az épületállomány dekarbonizációját célozza, és komoly hatással van a meglévő kereskedelmi ingatlanokra is.
A felkészültségről, a várható hatásokról és a gyakorlati kihívásokról beszélgettünk Prosits Attilával, szövetségünk elnökével.
Az EU épületenergetikai irányelve, az EPBD közelgő határidői egyre nagyobb nyomást helyeznek az ingatlantulajdonosokra. Hogyan látod, mennyire készült fel erre a hazai bevásárlóközponti szektor?
Jelenleg a moratóriumi időszak végéhez közeledünk, amely alatt az Európai Unió tagállamainak át kell ültetniük az EPBD-hez kapcsolódó előírásokat a nemzeti jogrendbe. Az MBSZ – európai szövetségi tagságán keresztül – folyamatos rálátással rendelkezik ezekre a folyamatokra. Az eddigi tapasztalatok alapján Franciaországban és Németországban már zajlik a harmonizáció, a mediterrán országok jelentős részében szintén elindult a folyamat, bár számottevő késésekkel.
A hazai bevásárlóközponti szektor ugyanakkor nem a nulláról indul: az elmúlt években komoly lépéseket tett az energiahatékonyság és a fenntarthatóság területén, így az átlagnál felkészültebbnek tekinthető. A következő időszak kulcskérdése azonban már nem a szektor szándéka vagy felkészültsége, hanem az, hogy mikor és milyen formában történik meg a hazai jogszabályi harmonizáció.
Melyek a legnagyobb kihívások az EPBD-előírások gyakorlati megvalósítása során, különösen egy meglévő, üzemelő bevásárlóközpont esetében?
Az EPBD számos ponton összekapcsolódik a fenntarthatósági, energiahatékonysági és ESG-elvárásokkal, amelyek már ma is megjelennek – például a banki finanszírozás feltételrendszerében. Ez a meglévő bevásárlóközpontok számára is egyre erősebb alkalmazkodási kényszert jelent.
A legnagyobb kihívások közé tartozik mindenekelőtt a beruházási költségek kérdése: sok esetben a szükséges fejlesztések – például az elektromos töltőinfrastruktúra vagy az ehhez kapcsolódó közműbővítések – költsége meghaladja az üzleti tervekben kalkulált megtérülést. Emellett komoly korlátot jelentenek az épületek fizikai adottságai is: régebbi ingatlanok esetében a korszerű gépészeti rendszerek beépítése vagy a szerkezeti átalakítások gyakran csak jelentős kompromisszumokkal vagy egyáltalán nem valósíthatók meg.
További nehézség, hogy a fejlesztéseket jellemzően működő kereskedelmi környezetben kell elvégezni, ami komoly logisztikai kihívásokat jelent. Bizonyos esetekben pedig – például műemléki vagy városképi védelem alatt álló épületeknél – a korszerűsítési törekvések szabályozási korlátokba is ütközhetnek.
Az EPBD konkrét határidőket is meghatároz a következő évekre – többek között az új épületek nulla kibocsátására, illetve a legrosszabbul teljesítő nem lakóépületek felújítására vonatkozóan. Hogyan értékeled ezeknek a mérföldköveknek a jelentőségét a bevásárlóközpontok szempontjából?
Az EPBD egyik legfontosabb üzenete, hogy a dekarbonizáció már nem hosszú távú vízió, hanem konkrét, időhöz kötött elvárásrendszer. A 2027–2033 közötti határidők egyértelmű irányt szabnak az ingatlanpiac szereplőinek: az új fejlesztések esetében a nulla kibocsátású működés válik alapelvárássá, miközben a meglévő épületállomány – így a bevásárlóközpontok is – fokozatosan kényszerül a korszerűsítésre.
Ez különösen azért jelent kihívást, mert a bevásárlóközpontok többsége már működő, sok esetben komplex műszaki és üzemeltetési rendszerekkel rendelkező ingatlan. A legrosszabb energetikai besorolású épületek felújítására vonatkozó 2033-as cél például komoly beruházási hullámot vetít előre a szektorban.
Ugyanakkor ezek a határidők nemcsak kényszert, hanem lehetőséget is jelentenek: aki időben lép, versenyelőnybe kerülhet, legyen szó finanszírozásról, bérlői keresletről vagy akár a látogatói megítélésről. A következő években ezért kulcskérdés lesz, hogy a szereplők mennyire tudják stratégiai szinten, előrelátó módon kezelni ezeket az elvárásokat.
