Hogyan látjátok a bevásárlóközpontok helyzetét országos szinten?
Időről időre felmerül a bevásárlóközpontok „temetése”. Példaként az Egyesült Államokat hozzák fel, ahol több bevásárlóközpontból „szellemház” lett. Véleményem szerint a bevásárlóközpont egy kereskedelmi gyűjtőpont és Magyarországon, de Európában vagy a világon szinte bárhol hosszú távon fenn tud maradni. Ehhez nyilván szükséges a fejlesztés, a fejlődés, azonban a kínálat koncentrációja keresleti koncentrációt is hoz magával. Alapterület oldaláról jelentős növekedés megítélésem szerint nem indokolt és nem is várható, a meglévő házak ki tudják szolgálni az igényeket. Az új brandek expanziós lehetősége persze ezzel korlátozott, azonban ennek is vannak pozitív hatásai. Többek között a bérleti díj színvonalat nem kell a szükségesnél nagyobb mértékben csökkenteni.
Milyen különbségeket láttok a vidéki és a fővárosi központok működésében?
Véleményem szerint nincs tipikus vidéki bevásárlóközpont. A főváros speciális helyszín, innen nézve egy más világ. A „vidék” viszont messze nem egységes. Más a lokáció, a bérlői mix, a vásárlóerő, a működési modell, a média felületek – de még az üzenetek tartalma is – egyszóval gyakorlatilag minden. Persze az alap ugyanaz. Bérbe adunk, működtetünk.
Megítélésem szerint egy vidéki bevásárlóközpontnak lényegesen nagyobb figyelmet kell fordítania a lokális piac mozgásaira, a vásárlóerő megmozdításának módszereire és csatornáira, a közösségi szerepvállalásra. Úgy gondolom, hogy ezeket a különbségeket nagyon hosszan lehetne írásban ecsetelni, ugyanakkor ezek felsorolása – és akár indoklása – messze nem adna egy összefüggő rendszert, ami alkalmazható lenne mindenhol.
Jelentős a különbség abban is, hogy hálózatról beszélünk, vagy egyetlen házról. A hálózatok működési modellje igen jelentősen eltér az egyedi házakétól. Más struktúra, más döntési mechanizmus, adott esetben más prioritások. Az egyedi – különösen a vidéki – házak esetében még a bérlet kondícióit is befolyásolhatják a perszonális kapcsolatok, nem feltétlenül alakultak ki sztenderdek, amelyekhez leírva vagy leíratlanul, de alkalmazkodni kell vagy lehet.
Véleményetek szerint mivel járulnak hozzá leginkább a vidéki házak leginkább az össz-iparági eredményekhez?
Elnézést, nem értem a kérdést. Statisztikailag az általuk generált bevételekkel. A hálózatok esetében a több helyszínen, egy kézben működtetett házakban történő megjelenés nyilván előnyt jelenthet az expandáló brandek számára, azonban ez a részünkről csak feltételezés.
Az üzemeltetést tekintve mik most a legnagyobb kihívások, eredmények?
A legnagyobb kihívás a költségek csökkentése. Technikailag elsősorban az energia megtakarítás, illetve a környezetbarát technológiák beépítése volt az, de ebben lassan nincs jelentős potenciál. Éppen ez a terület az, amiben a legnagyobb eredményeket értük el. Elektromos energia oldalról például a felhasználásunkat közel 50%-kal csökkentettük úgy, hogy ez nem járt együtt a bérelt terület csökkenésével.
A nagy élőmunka igényű szolgáltatások esetében a bérkiáramlás volumene okoz problémát, párosulva a munkaerőhiánnyal – különösen a szakipari területen.
A digitalizáció az egyedi házak esetében jelentős fajlagos költségtöbblettel jár, különösen, ha saját utat szeretnénk járni. Ilyen terület az épületfelügyeleti program, az applikáció, a parkolórendszer, a belépésszámláló rendszer, amik a Csaba Center saját fejlesztései.
Kihívást jelent az elektromos autók töltésével kapcsolatos problémakör (bekerülési költség, fizettetés, azonosíthatóság, energia-menedzsment illetve tűzbiztonság oldaláról is).
Az ESG, mint legújabb trend és most már bizonyos piaci szereplőknek kötelezettség, mennyire hat a működésetekre?
Meggyőződésem szerint a fenntarthatóság biztosítása elsősorban költségoldali kérdés. Azon beruházások, fejlesztések, amelyek a fenntarthatóságot szolgálják és megtakarítással járnak együtt szükségesek. A PR oldala vidéken kevésbé hasznosítható.
Szerintetek mennyire tudnak lépést tartani a vidéki házak a fővárosiakkal, illetve a nemzetközi hátterű bevásárlóközpontokkal az innováció, a digitalizáció, az adatok gyűjtése és hasznosítása tekintetében?
A különbség nem kizárólag a vidék/főváros relációban mutatkozik meg, hanem a hálózat/egyedi házak vonatkozásában is. (Lásd kihívások kapcsán leírtakat.)
Vidéki és egyedi ház lévén mi nyilván hátrányban vagyunk számos területen. Kevesebb adat áll a rendelkezésünkre és ezek feldolgozása, kiértékelése és ezek alapján stratégia felállítása is nehezebb egy szűk stábbal, akik mindennapjait az üzemeltetés tölti ki.
Miben tér el leginkább a bérlői mix vidék-főváros viszonylatban? Milyen eredményekről, sikerektől tudtok beszámolni 2024 első félévében?
Nem feltétlenül vidék-specifikus a dolog. Mi saját utat jártunk be akkor, amikor a fashion helyett a szolgáltatások felé nyitottunk. Nyilván az utat az is befolyásolta, hogy mely időpontban milyen lehetőségeink voltak mind expandáló brand, mind alapterület vonatkozásában. Békéscsabán számos tradicionális plaza brand (pl. Inditex csoport, Peek&Cloppenburg, stb) nem jelenik meg, mivel a város lélekszáma ezt nem teszi lehetővé.
A post Covid időszakban a legjelentősebb siker, hogy a bérlői állományunkat meg tudtuk őrizni.
Az első félévben mindössze 370 m2 üres területünk volt. A Galaxy játékbolt országos bezárása különlegesen nagy kihívás volt az elmúlt hónapokban, ugyanakkor mára nagy eredmény, hogy a terület újra értékesítésre került. Októberben ismét egy játékbolt nyitja meg a helyén a kapuit. A jelenlegi tárgyalások alapján szeptember végén, október közepén lassan kitehetjük a „megtelt” táblát, hiszen a nyár folyamán az összes kiadható üzlethelyiségünk bérlőre talált, így szerencsére nem lesz üres üzlet a retail zónában.
Melyek azok a kommunikációs és marketing eszközök, amikkel leghatékonyabban éritek el a kívánt vásárlói réteget?
Különleges csatornákat nem használunk. Belső eszközeink (rádió, LED fal, plakát, infopult) mindig a rendelkezésünkre állnak, ezek használata költségkímélő és relatíve jó hatékonyságú. A social media felületeink (Facebook, Instagram, Tik-tok) jó ár-érték aránnyal használhatók. Applikációnk notification üzeneteit maximum heti egy alkalommal használjuk, hogy ne terheljük feleslegesen a vásárlókat, csakúgy, mint hírlevelünket. Rádió hirdetéseket a két legjelentősebb csatornán (Rádió1 és Csaba Rádió) keretszerződés alapján jelentetünk meg. A nyomtatott sajtó hirdetések marginális tételt jelentenek. Helyi TV kizárólag akkor, amikor valamilyen jelentősebb központi akciónk vagy rendezvényünk van, akkor is sajtótájékoztatót követő PR interjú keretében.
